Historiallisen rakennuksen uusi käyttö voi jatkaa sen elinkaarta ja luoda omistajalle uutta arvoa. Onnistunut käyttötarkoituksen muutos edellyttää kuitenkin enemmän kuin kiinnostavaa toimintaideaa tai toimivaa tilaluonnosta.
Ennen yksityiskohtaista suunnittelua on selvitettävä, miten rakennuksen ominaisuudet, säilytettävät arvot, tavoiteltu toiminta ja investoinnin taloudelliset edellytykset sopivat yhteen. Omistajan ensimmäinen tehtävä ei siis ole lukita ratkaisua, vaan hankkia riittävä tieto realististen vaihtoehtojen arviointiin.
Hyvin johdettu esiselvitys auttaa päättämään, mitä kannattaa toteuttaa, mitä pitää vielä tutkia ja millä edellytyksillä hanketta voidaan viedä eteenpäin.
1. Määrittele, mitä uusi käyttö rakennukselta tarvitsee
Valmistelu kannattaa aloittaa tulevasta toiminnasta. Keitä rakennus palvelee, kuinka paljon käyttäjiä on ja millaisia tiloja toiminta edellyttää?
Majoitus, ravintolatoiminta, toimistokäyttö ja asuminen asettavat rakennukselle erilaisia vaatimuksia. Pelkkä tilojen pinta-ala ei kerro, soveltuuko kohde suunniteltuun käyttöön. Myös tilojen keskinäiset yhteydet, käyttäjien liikkuminen ja toiminnan päivittäinen järjestäminen ratkaisevat.
Alussa kannattaa tarkastella esimerkiksi:
- tilatarpeita ja tilojen sijoittumista
- sisäänkäyntejä, kulkureittejä ja esteettömyyttä
- paloturvallisuuden ja poistumisen ratkaisuja
- ilmanvaihdon, lämmityksen sekä vesi- ja viemärijärjestelmien tarpeita
- huoltoa, tavaraliikennettä ja jätehuoltoa
- pihan, pysäköinnin ja saattoliikenteen järjestelyjä
Vaatimukset ja niiden toteutustavat selvitetään kohdekohtaisesti. Mitä tarkemmin toiminnan tavoitteet tunnetaan, sitä paremmin voidaan arvioida, missä rakennuksen nykyiset ominaisuudet tukevat uutta käyttöä ja missä tarvitaan muutoksia.
2. Kokoa rakennuksesta yhteinen lähtötilanne
Arvokiinteistössä lähtötiedot ovat usein hajallaan. Vanhat piirustukset, korjaushistoria ja kuntotutkimukset voivat kuvata rakennusta eri ajankohdilta, eikä niiden perusteella välttämättä saada kattavaa kuvaa nykytilanteesta.
Valmistelussa tarvitaan yhteinen lähtötietokooste, joka erottaa toisistaan kolme asiaa:
- Varmistettu tieto: mitä rakennuksesta ja sen kunnosta tiedetään?
- Oletukset: mihin alustavat ratkaisut tällä hetkellä perustuvat?
- Selvitystarpeet: mitä pitää tutkia ennen seuraavia päätöksiä?
Rakenteiden ja talotekniikan lisäksi on selvitettävä kaavatilanne, mahdollinen suojelu sekä muut hanketta koskevat reunaehdot. Rakennuksen historialliset ja arkkitehtoniset arvot on tärkeää tunnistaa myös silloin, kun niiden merkitys ei käy suoraan ilmi suojelumerkinnöistä.
Käyttötarkoituksen muutoksen luvanvaraisuus ja tarvittavat viranomaismenettelyt on syytä selvittää varhaisessa vaiheessa. Kohteesta riippuen keskusteluja voidaan tarvita rakennusvalvonnan, kaavoituksen ja museoviranomaisen kanssa.
Tavoitteena ei ole tutkia kaikkea varmuuden vuoksi. Selvitykset kannattaa kohdistaa kysymyksiin, jotka vaikuttavat vaihtoehtojen toteuttamiskelpoisuuteen, kustannuksiin tai omistajan päätöksiin.
3. Vertaile vaihtoehtoja ennen ratkaisun lukitsemista
Ensimmäinen kiinnostava idea kannattaa ottaa tutkittavaksi vaihtoehdoksi, ei vielä lopulliseksi suunnitteluratkaisuksi.
Samaa toimintaa voidaan usein sijoittaa rakennukseen eri tavoin. Myös uuden käytön laajuutta, toteutuksen vaiheistusta ja olemassa olevien tilojen hyödyntämistä kannattaa vertailla.
Omistajan päätöksenteon tueksi vaihtoehdoista tulisi arvioida ainakin:
- miten ne palvelevat tavoiteltua toimintaa
- millaisia rakennus- ja taloteknisiä muutoksia ne edellyttävät
- miten rakennuksen ominaispiirteet voidaan säilyttää
- mitä kustannuksista ja aikataulusta tiedetään
- mitkä epävarmuudet edellyttävät lisäselvityksiä
- miten vaihtoehdot vaikuttavat tulevaan ylläpitoon ja käyttöön
Esimerkiksi talotekniikan sijoittaminen voi yhdessä vaihtoehdossa edellyttää merkittäviä muutoksia arvokkaisiin sisätiloihin, kun toisessa tilajärjestely mahdollistaa vähäisemmät toimenpiteet. Siksi toiminnallista suunnittelua, teknisiä ratkaisuja ja säilyttämistavoitteita ei kannata tarkastella erillään.
4. Arvioi taloudelliset edellytykset kokonaisuutena
Alustava rakentamiskustannus ei yksin kerro investoinnin kannattavuudesta. Omistajan on tarkasteltava myös suunnittelua, tutkimuksia, lupamenettelyjä, rakennuttamista, mahdollisia toiminnan keskeytyksiä sekä tulevia käyttö- ja ylläpitokustannuksia.
Tavoitellun käytön taloudelliset oletukset on tuotava samaan tarkasteluun. Millaisia tuottoja tai hyötyjä toiminnalta odotetaan? Kuinka paljon muutostöihin voidaan investoida? Miten toteutuksen viivästyminen vaikuttaisi kokonaisuuteen?
Valmisteluvaiheen kustannusarvioon liittyy väistämättä epävarmuutta. Olennaista on tehdä se näkyväksi: mihin arvio perustuu, mitä siitä puuttuu ja mitkä asiat voivat muuttaa sitä merkittävästi.
Kustannusohjauksen tehtävä ei ole vain seurata menoja, vaan auttaa valitsemaan ratkaisuja, jotka palvelevat omistajan tavoitetta koko elinkaaren näkökulmasta.
5. Johda suunnittelua yhteisen tavoitteen mukaan
Arvorakennuksen hankkeessa suunnitteluratkaisut vaikuttavat jatkuvasti toisiinsa. Talotekniikan reitti voi muuttaa säilytettävää tilaa. Uusi tilajako voi vaikuttaa poistumiseen. Rakenteista saatava lisätieto voi edellyttää suunnitelmien tarkentamista.
Projektinjohdon tehtäviin kannattaa siksi määritellä selkeästi suunnittelun yhteensovittaminen, päätösten valmistelu sekä kustannus- ja aikatauluvaikutusten seuranta.
Omistajalle pitää muodostua ymmärrettävä näkymä siihen:
- mitä seuraavaksi päätetään
- millä tiedoilla päätös tehdään
- mitä vaihtoehtoja on käytettävissä
- mitä päätös merkitsee kustannuksille, aikataululle ja säilytettäville arvoille
Näin tekniset kysymykset muuttuvat hallittaviksi päätöksiksi, eikä hankkeen suunta määräydy yksittäisten suunnitteluratkaisujen perusteella.
Majvikin Jugendlinna esimerkkinä vaativasta kehityshankkeesta
Catedral Group on mukana Kirkkonummen Majvikin Jugendlinnan uudistamisessa putiikkihotelliksi ja juhlaravintolaksi.
Tehtäviimme kuuluvat projektinjohto, rakennuttaminen, suunnittelun ohjaus sekä kustannus- ja aikatauluohjaus. Käynnissä oleva hanke havainnollistaa, miten historiallisen rakennuksen ominaisuudet ja uuden toiminnan tavoitteet on sovitettava samaan kokonaisuuteen.
Tällaisessa hankkeessa projektinjohdon arvo syntyy kokonaisuuden hallinnasta: suunnittelua ohjataan yhteisten tavoitteiden mukaisesti ja omistajan päätöksiä valmistellaan ajantasaisen tiedon pohjalta.
Millainen kumppani arvokiinteistön kehittämiseen kannattaa valita?
Kumppania valittaessa kannattaa tarkastella referenssien lisäksi sen todellista roolia vastaavissa hankkeissa. Kysy, miten kumppani selvittäisi lähtötilanteen, järjestäisi suunnittelijoiden yhteistyön ja toisi vaihtoehtojen vaikutukset päätettäväksesi.
Hyödyllinen vastaus sisältää selkeän ehdotuksen etenemisestä. Se tunnistaa myös asiat, joita ei vielä voida tietää, eikä lupaa varmaa kustannusta tai aikataulua puutteellisten lähtötietojen perusteella.
Catedral Group Oy johtaa vaativia korjaus- ja käyttötarkoituksenmuutoshankkeita tilaajan strategisena kumppanina. Yhdistämme projektinjohdon, suunnittelun ohjauksen ja käytännön korjausrakentamisen ymmärryksen. Toimimme tilaajan puolella ja teemme vaihtoehdot, kustannukset ja päätöstarpeet näkyviksi.
Harkitsetko arvokiinteistöllesi uutta käyttöä? Kerro meille rakennuksesta ja tavoitteestasi. Keskustellaan siitä, mitä kannattaa selvittää ensimmäiseksi.
Tutustu Catedral Groupin palveluihin tai ota yhteyttä.
Niko Parikka, projektinjohto, valvonta, rakennuttaminen
