Energiaremontin valmistelu kannattaa aloittaa kiinteistön tilanteesta, ei yksittäisestä laitteesta tai teknisestä ratkaisusta. Ensin on selvitettävä, mihin energiaa kuluu, mitä investoinnilla tavoitellaan ja miten toimenpiteet sopivat rakennuksen muihin korjaustarpeisiin.
Energiansäästöviikko tarjoaa hyvän hetken tarkastella näitä kysymyksiä. Kiinteistönomistajalle, kiinteistöpäällikölle tai taloyhtiön hallitukselle tärkein ensimmäinen päätös ei kuitenkaan ole remontin tilaaminen, vaan riittävän tietopohjan hankkiminen.
Hyvin valmistellussa energiaremontissa tekninen ratkaisu, talous ja kiinteistön pitkän aikavälin tarpeet tukevat toisiaan. Seuraava kysymyslista auttaa valmistelussa ennen suunnittelun tai tarjouskilpailun käynnistämistä.
1. Tunnetaanko nykyinen energiankulutus ja sen syyt?
Pelkkä vuosittainen energialasku ei kerro, kuinka energiatehokkaasti kiinteistö toimii. Laskun suuruuteen vaikuttavat kulutuksen lisäksi energian hinta ja hinnoittelurakenne. Kulutusta puolestaan muuttavat esimerkiksi sää, käyttöajat, käyttäjämäärät ja tilojen käyttötarkoitukset.
Valmisteluun kannattaa koota useamman vuoden tiedot lämmön, sähkön ja veden kulutuksesta sekä saatavilla oleva tarkempi mittausdata.
Kysy ennen ratkaisujen vertailua:
- Miten kulutus on kehittynyt, ja onko lämmitysenergian vertailussa huomioitu sääolosuhteet?
- Ovatko käyttöajat, käyttöaste tai tilojen käyttötarkoitukset muuttuneet?
- Pystytäänkö kiinteistön teknisten järjestelmien kulutus erottamaan käyttäjien sähkönkulutuksesta?
- Näkyykö kulutuksessa poikkeamia, kuten suurta yö- tai viikonloppukulutusta?
- Ovatko sisälämpötilat, ilmanvaihdon käyntiajat ja automaation asetukset tarkoituksenmukaisia?
Kaikki kulutusongelmat eivät edellytä laajaa remonttia. Mittausten tarkistaminen, huolto tai järjestelmien säätäminen voi olla perusteltu ensimmäinen toimenpide. Samalla saadaan luotettavampi lähtötaso mahdollisen investoinnin arviointiin.
2. Mitä energiaremontilla halutaan saavuttaa?
Energiankulutuksen vähentäminen on vain yksi mahdollinen tavoite. Kiinteistössä voidaan tarvita myös parempaa toimintavarmuutta, tasaisempia sisäolosuhteita, pienempiä päästöjä tai elinkaarensa päähän tulevan järjestelmän uusimista.
Tavoitteiden tärkeysjärjestys kannattaa sopia ennen suunnittelua:
- Tavoitellaanko ensisijaisesti pienempää energiankulutusta vai pienempiä käyttökustannuksia?
- Onko nykyisessä järjestelmässä toimintaongelmia tai merkittävä uusimistarve?
- Mitä sisäolosuhteilta ja kiinteistön käytettävyydeltä edellytetään?
- Kuinka pitkällä aikavälillä investointia tarkastellaan?
- Millä mittareilla onnistuminen todennetaan?
Kulutuksen pienentäminen ei saa tapahtua ilmanvaihdon, kosteusteknisen toimivuuden tai käyttäjien olosuhteiden kustannuksella. Siksi tavoitteisiin tarvitaan energiamittareiden rinnalle myös laadulliset vaatimukset.
3. Mihin arvioidut hyödyt ja kustannukset perustuvat?
Yleispätevä säästöprosentti ei ole riittävä peruste investointipäätökselle. Hyödyt riippuvat rakennuksesta, järjestelmien kunnosta, käytöstä ja valitun ratkaisun toteutuksesta.
Vaihtoehtolaskelmista pitäisi käydä selvästi ilmi lähtötiedot ja oletukset. Tilaajan kannattaa kysyä:
- Mihin mitattuun kulutukseen säästöarvio perustuu?
- Millaisia energian hintoja ja hinnanmuutoksia laskelmassa käytetään?
- Onko mukana investoinnin koko kustannus suunnittelusta käyttöönottoon?
- Miten huollot, ylläpito ja myöhemmät laiteuusinnat vaikuttavat kokonaisuuteen?
- Miten tulos muuttuu, jos energian hinta, käyttöaste tai investointikustannus poikkeaa oletetusta?
- Onko eri toimenpiteiden yhteisvaikutus huomioitu ilman säästöjen päällekkäistä laskentaa?
Pelkkä takaisinmaksuaika voi jättää olennaisia asioita näkymättömiin. Sen rinnalla kannattaa tarkastella elinkaarikustannuksia ja verrata vaihtoehtoja myös siihen, mitä nykyisen järjestelmän käytön jatkaminen ja välttämättömät korjaukset maksaisivat.
4. Miten energiaremontti liittyy muihin korjauksiin?
Energiatoimenpiteitä ei kannata suunnitella erillään kiinteistön korjausohjelmasta. Vesikaton, julkisivun, ikkunoiden, ilmanvaihdon ja lämmitysjärjestelmän korjaukset voivat vaikuttaa sekä toistensa toteutukseen että mitoitukseen.
Esimerkiksi rakennuksen lämmöntarpeen pienentyminen voi muuttaa uuden lämmitysjärjestelmän mitoitusperusteita. Toisaalta yhteinen toteutus voi vähentää päällekkäisiä työmaajärjestelyjä ja käyttäjähaittoja.
Selvitä ainakin:
- Mitä korjauksia kiinteistöön on suunniteltu lähivuosille?
- Mitkä energiatoimenpiteet kannattaa yhdistää niihin?
- Onko töillä teknisiä riippuvuuksia tai perusteltu toteutusjärjestys?
- Aiheuttaisiko erillinen toteutus rakenteiden avaamista tai saman työn tekemistä uudelleen?
- Tarvitaanko lisätutkimuksia, kapasiteettiselvityksiä tai lupien tarpeen arviointia?
Kaikkea ei tarvitse toteuttaa kerralla. Vaiheistus voi olla järkevä ratkaisu, kun myöhemmät toimenpiteet huomioidaan jo ensimmäisen vaiheen suunnittelussa.
5. Kuka johtaa kokonaisuutta ja valvoo tilaajan etua?
Energiaremontissa voi olla useita suunnittelijoita, laitetoimittajia ja urakoitsijoita. Yksittäisen järjestelmän toimivuus ei vielä varmista koko hankkeen onnistumista.
Ennen hankintoja on hyvä sopia:
- Kuka vastaa suunnitelmien ja järjestelmien yhteensovittamisesta?
- Kuka seuraa budjettia, aikataulua ja riskejä?
- Millä yhtenäisillä vaatimuksilla tarjoukset pyydetään?
- Miten lisä- ja muutostyöt käsitellään ja hyväksytään?
- Miten työmaan turvallisuus, käyttökatkot ja käyttäjäviestintä järjestetään?
Tilaajan pitää pystyä vertailemaan vaihtoehtoja kokonaiskustannusten ja sisällön perusteella. Halvin laite tai tarjous ei välttämättä tarkoita edullisinta toimivaa kokonaisuutta.
6. Miten onnistuminen varmistetaan käyttöönoton jälkeen?
Seuranta kannattaa suunnitella ennen remonttia. Muuten lähtötaso tai tarvittavat mittaukset voivat jäädä puuttumaan.
Sovi etukäteen, miten järjestelmät testataan, säädetään ja dokumentoidaan. Määrittele myös ylläpidon perehdytys, seurannan vastuuhenkilö ja menettely havaittujen poikkeamien korjaamiseen.
Toteutunutta kulutusta tulee verrata lähtötilanteeseen niin, että sääolosuhteet ja käytön muutokset otetaan huomioon. Samalla seurataan, että tavoitellut sisäolosuhteet toteutuvat.
Aloita hankkeen rajauksesta, älä laitevalinnasta
Energiaremontin valmistelun tuloksena tilaajalla pitäisi olla selkeä käsitys lähtötilanteesta, tavoitteista, vaihtoehdoista ja seuraavista päätöksistä. Näin suunnittelulle ja hankinnoille muodostuu yhteinen perusta.
Catedral Group Oy auttaa tarkastelemaan energiaremonttia osana kiinteistön korjaus- ja kehittämistarpeita. Yhdistämme korjausrakentamisen käytännön ymmärryksen rakennuttamiseen, suunnittelun ohjaukseen, kustannusohjaukseen ja valvontaan. Tilaajan kumppanina tuomme vaihtoehdot ja niiden vaikutukset avoimesti päätöksenteon tueksi.
Onko kiinteistönne energiaremontti vasta harkinnassa? Ota yhteyttä Catedral Groupiin. Käydään läpi lähtötilanne, tulevat korjaukset ja se, mitä kannattaa selvittää ennen investointipäätöstä.
