Taloyhtiön korjaushankkeessa työmaan käytännön johtamisesta vastaa päätoteuttaja. Rakennuttajakonsultin, projektipäällikön tai työmaavalvojan mukanaolo ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita, että joku heistä hoitaisi päätoteuttajalle kuuluvat tehtävät.
Siksi vastuunjako on määriteltävä yksiselitteisesti jo ennen työmaan käynnistymistä.
Kun päätoteuttaja on nimetty selkeästi ja tehtävään on annettu riittävät toimivaltuudet, työmaan johtaminen, urakoitsijoiden yhteensovittaminen ja turvallisuuden käytännön hallinta eivät jää taloyhtiön tai isännöitsijän ratkaistaviksi. Samalla hankkeen kustannuksia, aikataulua ja riskejä voidaan ohjata järjestelmällisesti.
Projektinjohto tai valvonta ei vielä ratkaise päätoteuttajan vastuuta
Taloyhtiön korjaushankkeeseen voidaan hankkia useita asiantuntijoita:
- rakennuttajakonsultti tukemaan taloyhtiötä hankkeen valmistelussa ja johtamisessa
- projektipäällikkö ohjaamaan kokonaisuutta
- suunnittelijat laatimaan tekniset ratkaisut
- työmaavalvoja seuraamaan sopimuksenmukaisuutta, laatua ja työn etenemistä
- urakoitsijat toteuttamaan sovitut työt
Näillä tehtävillä on tärkeä rooli, mutta ne eivät sellaisenaan tarkoita päätoteuttajan tehtävien hoitamista. Päätoteuttajavastuu ei synny pelkän nimikkeen perusteella, vaan tehtävät, toimivalta ja vastuut on sovittava ja kirjattava selkeästi.
Jos yhteiselle rakennustyömaalle ei nimetä päätoteuttajaa, rakennuttaja vastaa myös päätoteuttajalle kuuluvista velvollisuuksista. Taloyhtiön näkökulmasta tämä voi tarkoittaa huomattavaa vastuuta tilanteessa, jossa hallituksella tai isännöitsijällä ei ole käytännön mahdollisuuksia johtaa työmaata päivittäin.
Taloyhtiöllä säilyy rakennuttajana omia velvollisuuksiaan, vaikka hankkeelle nimetään päätoteuttaja. Selkeä tehtäväjako auttaa kuitenkin varmistamaan, että jokainen osapuoli tietää vastuunsa ja että työmaan käytännön johtaminen on osaavan toimijan käsissä.
Mitä päätoteuttaja tekee taloyhtiön työmaalla?
Päätoteuttajan tehtävänä on huolehtia työmaan kokonaisuuden käytännön hallinnasta sille kuuluvien velvollisuuksien ja sovitun tehtävälaajuuden mukaisesti. Tehtäviin voi sisältyä esimerkiksi:
- työmaan yleisjohdon järjestäminen
- eri urakoitsijoiden ja työvaiheiden yhteensovittaminen
- työmaan aikataulun käytännön ohjaaminen
- työmaa-alueen järjestyksen ja kulunhallinnan koordinointi
- työmaan turvallisuussuunnittelun ja turvallisuuden käytännön järjestelyt
- tiedonkulun varmistaminen työmaalla
- työvaiheiden yhteensopivuuden seuranta
- työmaahan liittyvien suunnitelmien ja ilmoitusten koordinointi
- havaittuihin poikkeamiin ja riskeihin reagointi
Taloyhtiön korjaushankkeessa päätoteuttajan rooli korostuu, koska työtä tehdään usein käytössä olevassa kiinteistössä. Asukkaiden, kiinteistön käyttäjien, urakoitsijoiden ja muiden osapuolten tarpeet on sovitettava yhteen turvallisesti ja hallitusti.
Hyvin johdetulla työmaalla ei vain reagoida ongelmiin. Riskejä tunnistetaan ennakolta, työvaiheiden riippuvuudet huomioidaan ja päätöksenteon edellyttämä tieto tuodaan taloyhtiölle ajoissa.
Mitä epäselvä vastuunjako aiheuttaa?
Kun päätoteuttajan tehtäviä ei ole määritelty riittävän tarkasti, työmaan arjessa voi syntyä tilanteita, joissa:
- kukaan ei johda eri toteuttajien muodostamaa kokonaisuutta
- urakoitsijoiden aikataulut ja työvaiheet eivät sovi yhteen
- turvallisuuteen liittyvien käytännön tehtävien omistajuus on epäselvä
- päätöksiä joudutaan tekemään kiireessä puutteellisten tietojen perusteella
- isännöitsijälle siirtyy tehtäviä, joita ei ole huomioitu toimeksiannossa
- taloyhtiön hallitus joutuu ratkaisemaan työmaan päivittäisiä kysymyksiä
- kustannus- ja aikatauluriskit kasvavat
Ongelma ei useinkaan ole asiantuntijoiden puute. Haasteena on se, ettei kokonaisvastuuta ole asetettu riittävän selkeästi yhdelle toimijalle.
Vastuut kannattaa määritellä kirjallisesti jo hankkeen valmisteluvaiheessa. Samalla on varmistettava, että päätoteuttajalla on tehtävän edellyttämä osaaminen, resurssit ja tosiasialliset toimivaltuudet.
PJPU-malli yhdistää käytännön johtamisen ja avoimen kustannusohjauksen
Catedral Groupin PJPU-mallissa meidät voidaan nimetä taloyhtiön korjaushankkeen päätoteuttajaksi. Tällöin voimme hoitaa sopimuksen mukaisesti muun muassa työmaan käytännön johtamisen, urakoitsijoiden yhteensovittamisen sekä päätoteuttajalle kuuluvat velvollisuudet.
Taloyhtiö säilyttää samalla sovitun päätösvallan ja avoimen näkymän hankkeen keskeisiin tietoihin:
- hankintoihin ja niiden vaihtoehtoihin
- toteutuneisiin ja ennakoituihin kustannuksiin
- aikatauluun ja sen muutoksiin
- työmaan etenemiseen
- tunnistettuihin riskeihin
- päätöksiä edellyttäviin kysymyksiin
Läpinäkyvyys on erityisen tärkeää projektinjohtomallissa. Taloyhtiön tulee tietää, mistä kustannukset muodostuvat, mitä vaihtoehtoja on tarjolla ja miten tehdyt ratkaisut vaikuttavat kokonaiskustannukseen.
Tavoitteena ei ole vain edullinen yksittäinen hankinta, vaan taloyhtiölle mahdollisimman tarkoituksenmukainen kokonaiskustannus laadusta, turvallisuudesta tai luottamuksesta tinkimättä.
Milloin PJPU voi sopia taloyhtiölle?
PJPU-malli voi olla perusteltu vaihtoehto erityisesti silloin, kun:
- korjaushanke sisältää useita urakoitsijoita ja rinnakkaisia työvaiheita
- hankkeen sisältö tarkentuu suunnittelun tai toteutuksen aikana
- taloyhtiö haluaa säilyttää päätösvaltaa hankintoihin ja ratkaisuihin
- kustannusrakenteelta edellytetään avoimuutta
- aikataulun aktiivinen johtaminen on hankkeen onnistumisen kannalta kriittistä
- isännöitsijän ja hallituksen työkuormaa halutaan hallita
- työ toteutetaan käytössä olevassa kiinteistössä
- hankkeeseen tarvitaan sekä projektinjohdon että rakentamisen käytännön osaamista
Sopiva toteutusmalli valitaan aina hankekohtaisesti. Ratkaisuun vaikuttavat muun muassa hankkeen koko, tekninen vaativuus, suunnitelmien valmius, tavoiteaikataulu, markkinatilanne sekä taloyhtiön oma päätöksentekokyky.
Viisi kysymystä ennen taloyhtiön työmaan käynnistämistä
Ennen sopimusten tekemistä taloyhtiön kannattaa varmistaa ainakin seuraavat asiat:
- Kuka on nimetty hankkeen päätoteuttajaksi?
Nimeämisen tulee olla selkeä ja kaikkien osapuolten tiedossa. - Mitä päätoteuttajan tehtäviin tässä hankkeessa kuuluu?
Vastuut on kuvattava sopimuksissa käytännönläheisesti, ei vain yleisellä tasolla. - Onko päätoteuttajalla riittävät toimivaltuudet ja resurssit?
Vastuuta ei voida hoitaa ilman todellista mahdollisuutta johtaa työmaata. - Miten projektinjohdon, valvonnan ja päätoteuttajan tehtävät rajataan?
Roolien tulee täydentää toisiaan ilman katvealueita tai tarpeetonta päällekkäisyyttä. - Miten taloyhtiölle raportoidaan kustannuksista, aikataulusta ja riskeistä?
Raportoinnin pitää tukea päätöksentekoa ja tuoda poikkeamat esiin riittävän ajoissa.
Tavataan Isännöintipäivillä Lahdessa 16.–17.9.2026
Catedral Group on mukana Isännöintipäivillä Lahdessa keskustelemassa taloyhtiöiden korjaushankkeiden toteutusmalleista, vastuunjaosta ja käytännön johtamisesta.
Voimme käydä yhdessä läpi esimerkiksi seuraavia kysymyksiä:
- Kuka vastaa mistäkin taloyhtiön korjaushankkeessa?
- Mitä päätoteuttajan tehtävät tarkoittavat käytännössä?
- Milloin PJPU sopii taloyhtiölle?
- Miten toteutusmalli vaikuttaa isännöitsijän työkuormaan?
- Miten tilaaja säilyttää kustannusten hallinnan ja päätösvallan?
- Miten hankkeen vastuunjako kannattaa määritellä ennen kilpailutusta?
Jos taloyhtiöllänne on korjaushanke suunnitteilla, varaa kanssamme tapaaminen ennakkoon Isännöintipäiville 16.–17.9.2026. Keskustellaan hankkeen lähtökohdista, vaihtoehtoisista toteutusmalleista ja siitä, miten työmaan vastuut voidaan järjestää selkeästi taloyhtiön etua suojaten.
