Lyhyt vastaus:
Kokonaisurakka sopii parhaiten hankkeisiin, joiden sisältö, suunnitelmat ja lähtötiedot ovat hyvin tiedossa jo kilpailutusvaiheessa. Projektinjohtopalvelu-urakka eli PJPU sopii puolestaan vaativiin korjaushankkeisiin, joissa epävarmuuksia on paljon ja tilaaja haluaa säilyttää näkyvyyden kustannuksiin, hankintoihin ja päätöksentekoon.
Korjausrakentamisessa toteutusmalli vaikuttaa suoraan siihen, miten kustannuksia, aikataulua, laatua ja riskejä johdetaan. Tässä artikkelissa vertaamme kokonaisurakkaa ja projektinjohtopalvelu-urakkaa tilaajan näkökulmasta ja kerromme, milloin kumpikin malli on perusteltu valinta.
Keskeiset havainnot
- Kokonaisurakka antaa hyvän kustannusennustettavuuden, kun urakan sisältö voidaan määritellä tarkasti.
- PJPU lisää joustavuutta, kun suunnittelu, hankinnat ja toteutus etenevät vaiheittain.
- Open Book -periaate tekee kustannusrakenteesta läpinäkyvämmän tilaajalle.
- Vaativassa korjausrakentamisessa toteutusmalli kannattaa valita jo ennen tarjouspyynnön laatimista.
Toteutusmalli on strateginen päätös, ei vain sopimustekninen valinta
Korjaushankkeen toteutusmalli määrittää, miten vastuut jakautuvat, miten kustannukset muodostuvat ja kuinka joustavasti hankkeen aikana voidaan reagoida uuteen tietoon. Siksi toteutusmallia ei kannata valita vasta kilpailutusvaiheessa, vaan jo ennen tarjouspyynnön laatimista.
Kiinteähintainen kokonaisurakka on tuttu ja toimiva toteutusmuoto silloin, kun suunnitelmat ovat valmiit, urakan sisältö voidaan määritellä tarkasti ja rakentamisen aikaisia epävarmuuksia on vähän. Vaativassa korjausrakentamisessa lähtötilanne on kuitenkin usein toinen.
Vanhan rakennuksen rakenteita, vaurioita ja teknisiä ratkaisuja ei aina pystytä selvittämään täydellisesti etukäteen. Lopullinen tilanne voi paljastua vasta purkutöiden, rakenteiden avaamisen tai lisätutkimusten yhteydessä. Tällöin tilaajan kannattaa arvioida, kannattaako epävarmuudet hinnoitella etukäteen vai tehdä niistä näkyviä ja johtaa niitä hankkeen aikana.
Tässä on yksi keskeisistä eroista kokonaisurakan ja projektinjohtopalvelu-urakan eli PJPU-mallin välillä.
Mitä eroa on kokonaisurakalla ja projektinjohtopalvelu-urakalla?
Kokonaisurakassa tilaaja tekee sopimuksen pääurakoitsijan kanssa ennalta määritellyn urakkakokonaisuuden toteuttamisesta. Urakoitsija antaa hinnan suunnitelmien ja tarjouspyyntöasiakirjojen perusteella, ja toteutus on tyypillisesti vahvasti sidottu kilpailutusvaiheessa määriteltyyn sisältöön.
Projektinjohtopalvelu-urakassa suunnittelua, hankintoja ja rakentamista voidaan viedä eteenpäin vaiheittain ja hallitusti limittäin. Hankinnat jaetaan tarkoituksenmukaisiin kokonaisuuksiin, kustannuksia seurataan avoimesti ja tilaaja osallistuu sovitulla tavalla keskeisiin hankinta- ja ratkaisupäätöksiin.
PJPU ei poista korjausrakentamisen riskejä. Sen vahvuus on siinä, että riskit tunnistetaan ajoissa, tehdään näkyviksi ja johdetaan osana hankkeen normaalia päätöksentekoa.
Kiinteä hinta ei tarkoita riskitöntä hintaa
Kokonaisurakan kiinteä hinta on tilaajan näkökulmasta houkutteleva. Kustannustaso näyttää olevan tiedossa ennen rakentamisen aloittamista, ja pääurakoitsija vastaa sovitun urakkakokonaisuuden toteuttamisesta.
Kiinteä hinta edellyttää kuitenkin, että urakan sisältö pystytään määrittelemään riittävän tarkasti.
Jos hankkeeseen liittyy epävarmuuksia, ne näkyvät yleensä jollakin seuraavista tavoista:
- riskivarauksina urakoitsijan tarjouksessa
- urakkarajauksina ja vastuunjaon tulkintoina
- rakentamisen aikana syntyvinä lisä- ja muutostöinä.
Korjaushankkeessa edullisin tarjoushinta ei siksi välttämättä tarkoita edullisinta lopullista kokonaiskustannusta. Olennaista on ymmärtää, mitä tarjous sisältää, mitä siitä on rajattu pois ja miten hankkeen epävarmuudet on käsitelty.
Tämä ei tee kokonaisurakasta huonoa toteutusmallia. Se tarkoittaa, että toteutusmallin täytyy sopia hankkeen lähtötilanteeseen.
Korjausrakentamisessa kaikkea ei voida tietää tarjousvaiheessa
Uudisrakentamisessa lähtötilanne voidaan yleensä määritellä pitkälle suunnittelun avulla. Korjausrakentamisessa rakennus on jo olemassa, ja sen todellinen kunto voi poiketa käytettävissä olevista tiedoista.
Vanhat piirustukset eivät välttämättä vastaa toteutusta. Rakenteita ja taloteknisiä järjestelmiä on voitu muuttaa vuosikymmenten aikana ilman kattavaa dokumentointia. Rakenteiden sisällä voi olla vaurioita tai teknisiä ratkaisuja, joita tutkimuksissa ei ole pystytty havaitsemaan.
Mitä enemmän hankkeessa on epävarmuutta, sitä haastavampaa on lukita koko toteutuksen sisältö ja hinta liian varhaisessa vaiheessa. Suunnitelmien tarkentuessa myös sopimusta voidaan joutua tulkitsemaan uudelleen, mikä lisää lisä- ja muutostöiden sekä aikatauluviiveiden riskiä.
Kokonaisurakka toimii parhaiten silloin, kun suunnitelmat ovat kilpailutusvaiheessa riittävän valmiit ja tarjouspyyntöasiakirjat muodostavat yksiselitteisen kokonaisuuden. Jos suunnittelua joudutaan jatkamaan merkittävästi rakentamisen aikana, kiinteähintaisen urakan hallinta voi muuttua raskaaksi.
PJPU-mallissa epävarmuutta ei tarvitse arvata hinnaksi
Projektinjohtopalvelu-urakassa hanketta voidaan viedä eteenpäin vaiheittain. Kaikkien suunnitelmien ei tarvitse olla täysin valmiita ennen ensimmäisten töiden käynnistämistä, vaan suunnittelua, hankintoja ja toteutusta voidaan limittää hallitusti.
Kun purkutöistä, tutkimuksista tai rakenteiden avaamisesta saadaan uutta tietoa, sitä voidaan hyödyntää seuraavissa suunnittelu- ja hankintapäätöksissä. Näin hanketta ei tarvitse toteuttaa oletusten perusteella silloin, kun tarkempaa tietoa on mahdollista saada työn edetessä.
Catedral Groupin projektinjohtopalvelu-urakassa kustannusohjaus perustuu kustannusarvioon, hankintapakettien kilpailuttamiseen ja toteutuneiden kustannusten avoimeen seurantaan. Tilaaja saa ajantasaisen näkymän kustannusten muodostumiseen ja osallistuu sovitulla tavalla keskeisten hankintojen hyväksymiseen.
Tämä muuttaa hankkeen johtamisen logiikkaa. Sen sijaan, että epävarmuudelle määriteltäisiin kiinteä hinta jo ennen töiden aloittamista, ratkaisut ja kustannukset tarkentuvat hallitusti todellisen tiedon perusteella.
Open Book tekee kustannusrakenteesta läpinäkyvän
Yksi projektinjohtopalvelumallin keskeisistä ominaisuuksista on Open Book -periaate eli avoin kustannusrakenne.
Tilaaja näkee, mistä hankkeen kustannukset muodostuvat. Projektinjohtopalvelun työmäärä, materiaalit, aliurakat ja muut hankinnat esitetään sovitun mallin mukaisesti läpinäkyvästi. Tilaaja pystyy seuraamaan kustannuksia hankkeen aikana eikä ainoastaan vertaamaan toteutumaa alkuperäiseen urakkahintaan jälkikäteen.
Avoimuus parantaa myös tilaajan vaikutusmahdollisuuksia. Jos hankinnassa löytyy teknisesti parempi tai kokonaiskustannuksiltaan edullisempi ratkaisu, sen hyöty voidaan ohjata suoraan hankkeelle. Tilaaja voi arvioida vaihtoehtoja niiden hinnan, laadun, aikatauluvaikutusten ja elinkaarikustannusten perusteella.
Catedral Groupin tavoitteena on tuottaa asiakkaalle markkinoiden edullisin kokonaiskustannus tinkimättä laadusta, läpinäkyvyydestä tai luottamuksesta. Tämä ei tarkoita yksittäisen työn tai materiaalin valitsemista aina halvimmalla hinnalla. Se tarkoittaa hankkeen johtamista siten, että tilaaja maksaa oikeista resursseista, tarkoituksenmukaisista ratkaisuista ja laadukkaasta lopputuloksesta.
Tilaajan päätösvalta säilyy pidempään
Kokonaisurakassa toteutustapa lukitaan pitkälti ennen urakkasopimuksen tekemistä. Muutokset ovat mahdollisia, mutta ne voivat vaikuttaa urakkahintaan, sopimusvastuisiin ja aikatauluun.
Projektinjohtopalvelu-urakassa tilaajan ohjaus- ja vaikutusmahdollisuudet säilyvät pidempään. Hankintoja voidaan kilpailuttaa vaiheittain, ja päätöksiä voidaan tehdä hankkeen ajantasaisen tilanteen perusteella.
Projektinjohtopalvelu-urakka on erityisen hyödyllinen tilanteissa, joissa:
- käyttäjien tarpeet täsmentyvät hankkeen aikana
- korjattavan rakennuksen todellinen kunto paljastuu vaiheittain
- suunnitteluratkaisuja on tarpeen optimoida
- markkinatilanteen muutoksiin halutaan reagoida
- aikataulua täytyy nopeuttaa suunnittelua ja rakentamista limittämällä.
Päätösvalta edellyttää luonnollisesti myös päätöksentekokykyä. PJPU-hanke tarvitsee vahvan projektinjohdon, selkeän raportoinnin ja sovitut hyväksymismenettelyt, jotta avoimuus ja joustavuus eivät johda epäselvyyksiin tai viiveisiin.
Hankintojen pilkkominen auttaa hajauttamaan riskejä
Toteutusmallia valittaessa kannattaa tarkastella myös hankkeen jatkuvuusriskiä.
Kokonaisurakassa suuri osa toteutuksesta ja taloudellisesta vastuusta keskittyy yhden pääurakoitsijan ympärille. Jos pääurakoitsijalle syntyy vakavia taloudellisia tai toiminnallisia vaikeuksia, niiden vaikutus voi ulottua koko hankkeeseen.
Projektinjohtopalvelumallissa hankinnat voidaan jakaa useisiin tarkoituksenmukaisiin hankintapaketteihin ja kilpailuttaa erikseen. Tämä vähentää riippuvuutta yhdestä toteuttajasta ja mahdollistaa reagoinnin, jos jonkin työvaiheen toimittamiseen liittyy ongelmia.
Hankintojen pilkkominen ei kuitenkaan itsessään takaa onnistumista. Se edellyttää ammattitaitoista hankintasuunnittelua, yhteensovitusta, aikatauluohjausta ja työmaan johtamista. Kokonaisuutta on johdettava aktiivisesti, jotta eri hankintapaketit muodostavat teknisesti ja aikataulullisesti toimivan kokonaisuuden.
Kuka johtaa työmaata ja kantaa päätoteuttajan vastuun?
Toteutusmallia valittaessa hinnan rinnalla on tarkasteltava sitä, mitä palveluun sisältyy ja kuka vastaa työmaan käytännön johtamisesta.
Catedral Groupin projektinjohtopalvelu voidaan muodostaa hankkeen tarpeiden mukaiseksi kokonaisuudeksi, jossa vastaamme sovitusti projektinjohdosta, hankinnoista, työmaan johtamisesta, toteutuksen koordinoinnista ja päätoteuttajan tehtävistä.
Tilaaja saa käyttöönsä hankkeelle mitoitetun organisaation ilman raskaan oman projektiorganisaation rakentamista. Valvonnan laajuus ja järjestäminen määritellään aina hankekohtaisesti tilaajan tarpeiden, sopimusrakenteen ja hankkeen riskien perusteella.
Mallin toimivuus perustuu siihen, että vastuut, päätöksentekovaltuudet, raportointi ja kustannusten hyväksymismenettelyt sovitaan selkeästi ennen toteutuksen käynnistämistä.
Milloin kokonaisurakka kannattaa valita?
Kokonaisurakka soveltuu yleensä hyvin hankkeeseen, kun:
- hankkeen sisältö tunnetaan tarkasti
- lähtötiedot ovat kattavat ja luotettavat
- suunnitelmat ovat riittävän valmiit ennen kilpailutusta
- tarjouspyyntöasiakirjat voidaan laatia yksiselitteisiksi
- rakentamisen aikaisia epävarmuuksia on vähän
- merkittäviä muutoksia ei ole odotettavissa
- tilaaja haluaa kilpailuttaa tarkasti määritellyn kokonaisuuden kiinteällä hinnalla.
Hyvin valmistellussa ja selkeästi rajatussa hankkeessa kokonaisurakka voi tarjota toimivan sopimusrakenteen ja hyvän kustannusennustettavuuden.
Milloin projektinjohtopalvelu-urakka kannattaa valita?
PJPU on vahva vaihtoehto erityisesti silloin, kun:
- kyseessä on vaativa korjaus- tai perusparannushanke
- rakennuksen rakenteisiin tai lähtötietoihin liittyy epävarmuuksia
- suunnittelua ja toteutusta halutaan viedä osittain rinnakkain
- rakentaminen täytyy käynnistää ennen kaikkien suunnitelmien valmistumista
- tilaaja haluaa seurata kustannusrakennetta avoimesti
- tilaaja haluaa säilyttää vaikutusmahdollisuuden hankintoihin
- suunnitelmien ja toteutustapojen optimoinnille halutaan jättää tilaa
- muutoksiin täytyy pystyä reagoimaan nopeasti
- hankkeen toteutusriskiä halutaan hajauttaa useisiin hankintapaketteihin.
Epävarmuuksia sisältävässä korjaushankkeessa PJPU tarjoaa läpinäkyvän ja joustavan toimintamallin. Sen onnistuminen edellyttää kuitenkin kokenutta projektinjohtoa, aktiivista kustannusohjausta ja tilaajan edun johdonmukaista valvontaa.
Toteutusmallien keskeiset erot
Alla oleva vertailu tiivistää, miten toteutusmallit eroavat erityisesti epävarmuuksien, kustannusten ja tilaajan vaikutusmahdollisuuksien näkökulmasta.
| Tarkasteltava asia | Kokonaisurakka | Projektinjohtopalvelu-urakka |
|---|---|---|
| Suunnitelmat | Edellyttää pitkälle valmiita suunnitelmia ennen kilpailutusta. | Suunnittelua, hankintoja ja toteutusta voidaan limittää hallitusti. |
| Hinta | Perustuu yleensä kiinteään urakkahintaan. | Perustuu kustannusarvioon ja avoimesti seurattaviin toteutuneisiin kustannuksiin. |
| Epävarmuudet | Hinnoitellaan etukäteen riskivarauksina tai näkyvät myöhemmin lisä- ja muutostöinä. | Tunnistetaan, ratkaistaan ja hinnoitellaan vaiheittain hankkeen aikana. |
| Läpinäkyvyys | Tilaaja näkee ensisijaisesti sovitun kokonaishinnan. | Open Book -periaate näyttää, mistä kustannukset muodostuvat. |
| Tilaajan rooli | Toteutustapa lukitaan pääosin ennen urakkasopimusta. | Tilaaja osallistuu keskeisiin hankinta- ja ratkaisupäätöksiin. |
| Muutokset | Muutokset voivat vaikuttaa hintaan, sopimukseen ja aikatauluun. | Muutoksiin voidaan reagoida osana jatkuvaa projektinohjausta. |
| Hankinnat | Toteutus keskittyy pääurakoitsijalle. | Hankinnat voidaan jakaa erillisiin kilpailutettaviin paketteihin. |
| Paras käyttötilanne | Kun hankkeen sisältö on tarkasti määritelty ja epävarmuuksia on vähän. | Kun korjaushankkeessa on epävarmuuksia ja tilaaja tarvitsee joustavaa ohjausta. |
| Keskeinen vahvuus | Selkeä vastuurakenne ja ennakoitava kiinteä hinnoittelu. | Joustavuus, avoimuus ja epävarmuuksien aktiivinen johtaminen. |
Usein kysytyt kysymykset toteutusmallin valinnasta
Milloin kokonaisurakka on paras vaihtoehto?
Kokonaisurakka on yleensä hyvä valinta, kun hankkeen sisältö tunnetaan tarkasti, suunnitelmat ovat pitkällä ja tarjouspyyntöasiakirjat voidaan laatia yksiselitteisiksi.
Milloin projektinjohtopalvelu-urakka kannattaa valita?
PJPU kannattaa valita erityisesti silloin, kun korjaushankkeeseen liittyy epävarmuuksia, suunnittelua täytyy jatkaa toteutuksen aikana tai tilaaja haluaa avoimen näkymän kustannuksiin ja hankintoihin.
Mitä Open Book tarkoittaa rakennushankkeessa?
Open Book tarkoittaa avointa kustannusrakennetta. Tilaaja näkee sovitulla tavalla, mistä kustannukset muodostuvat, ja voi seurata hankkeen taloutta työn edetessä.
Voiko PJPU vähentää korjaushankkeen riskejä?
PJPU ei poista riskejä, mutta se auttaa tunnistamaan, hinnoittelemaan ja johtamaan niitä vaiheittain todellisen tiedon perusteella.
Yhteenveto: valitse toteutusmalli ennen tarjouspyyntöä
Korjaushanketta ei kannata aloittaa kysymällä vain, kuka toteuttaa työn halvimmalla. Ensin on ratkaistava, millä toteutusmallilla hanketta voidaan johtaa parhaiten tilaajan tavoitteiden, lähtötietojen, riskien ja päätöksenteon näkökulmasta.
Catedral Group toimii tilaajan puolella pöytää. Autamme kiinteistönomistajia, rakennuttajia, yrityksiä, julkisia toimijoita ja taloyhtiöitä hankkeen lähtötilanteen arvioinnissa, toteutusmallin valinnassa, rakennuttamisessa, projektinjohdossa, suunnittelun ohjauksessa, työmaavalvonnassa ja vaativien korjaushankkeiden toteuttamisessa.
Suunnitteletteko korjaus- tai perusparannushanketta? Ota yhteyttä Catedral Groupin asiantuntijoihin, niin arvioimme yhdessä, palveleeko hankettanne parhaiten kokonaisurakka, projektinjohtopalvelu-urakka vai jokin muu toteutusmuoto.
