Tyhjän toimitilan ylläpito maksaa joka kuukausi. Omistajan on ratkaistava, millaisilla muutoksilla tilalle löytyisi käyttäjä ja kuinka paljon niihin kannattaa investoida. Päätös vaikuttaa seuraavan vuokrasopimuksen lisäksi kiinteistön tuleviin käyttömahdollisuuksiin.
Kysymys koskettaa monia kiinteistönomistajia. Helsinki Research Forumin 1.10.2026 julkaiseman katsauksen mukaan pääkaupunkiseudun keskeisillä toimistoalueilla oli syyskuun 2026 lopussa noin 820 000 neliömetriä tyhjää toimistotilaa. Tarkasteltujen alueiden keskimääräinen vajaakäyttöaste oli 18,6 prosenttia. (Lähde: Helsinki Research Forum / Rakli.)
Yksittäisen kiinteistön tulevaisuutta ei kuitenkaan ratkaista markkinan keskiarvoilla. Sijainti, rakennuksen ominaisuudet, alueen kysyntä ja muutosten kustannukset määrittävät, millainen kehittäminen on perusteltua.
Ennen remonttipäätöstä kannattaa vertailla kolmea vaihtoehtoa: nykyisen käytön kehittämistä, tilojen jakamista ja käyttötarkoituksen muuttamista. Vertailu on hyvä aloittaa jo silloin, kun nykyisen vuokralaisen lähtö on tiedossa.
Selvitä ensin, miksi tila ei löydä käyttäjää
Remontin sisältöä ei kannata määritellä ennen kuin vuokraamista vaikeuttavat tekijät tunnetaan. Onko tila liian suuri tavoitelluille käyttäjille? Puuttuuko siitä toimivan arjen kannalta olennaisia tiloja? Vastaavatko sisäolosuhteet, esteettömyys ja tekniset järjestelmät tulevan toiminnan tarpeita?
Vuokrauksesta saatava palaute on arvokasta lähtötietoa. Jos mahdolliset vuokralaiset valitsevat toistuvasti toisen kohteen, syyt kannattaa koota yhteen. Näin voidaan erottaa korjattavissa olevat puutteet tekijöistä, joihin remontti ei vaikuta.
Esimerkiksi tilajärjestelyjä voidaan muuttaa, mutta sijaintia ei. Siksi teknisesti onnistunut uudistus ei yksin takaa vuokrattavuutta.
1. Nykyisen käytön kehittäminen
Toimistona tai liiketilana jatkaminen voi olla perusteltua, jos sijainti ja kysyntä tukevat nykyistä käyttöä. Tällöin tavoitteena on korjata juuri ne puutteet, jotka estävät tilan vuokraamisen.
Muutokset voivat kohdistua esimerkiksi:
– työskentely-, neuvottelu- ja taukotilojen järjestelyihin
– valaistukseen, akustiikkaan ja pintamateriaaleihin
– ilmanvaihtoon ja sisäolosuhteisiin
– sisäänkäyntiin ja esteettömyyteen
Investoinnin laajuus määritellään tavoiteltujen käyttäjien tarpeista. Rajattu tilamuutos voi olla riittävä, jos perusratkaisut toimivat. Laajempi uudistus tarvitsee tuekseen arvion siitä, miten se vaikuttaa vuokrattavuuteen ja tavoiteltavaan vuokratasoon.
Samalla kannattaa ratkaista, mitkä parannukset palvelevat useita mahdollisia käyttäjiä ja mitkä on järkevää suunnitella vasta tulevan vuokralaisen kanssa.
2. Tilojen jakaminen tai uudelleenjärjestely
Suuren toimitilakokonaisuuden jakaminen pienempiin yksiköihin voi avata mahdollisuuksia uusille käyttäjäryhmille. Jakaminen ei kuitenkaan ole pelkkä väliseinähanke.
Ennen päätöstä on selvitettävä muun muassa:
– miten erilliset sisäänkäynnit ja kulkureitit järjestetään
– miten poistumistiet ja paloturvallisuus toteutuvat
– riittävätkö ilmanvaihto ja muut tekniset järjestelmät eri käyttäjien tarpeisiin
– miten wc-, tauko- ja muut yhteiset tilat sijoitetaan
– miten kulunhallinta, kulutuksen seuranta ja ylläpito järjestetään
Jakaminen voi helpottaa tilojen vuokraamista, mutta samalla se voi lisätä yhteisiä tiloja ja hallinnoinnin tarvetta. Siksi vertailussa on tarkasteltava rakennuskustannusten lisäksi vuokrattavan pinta-alan määrää ja käytön aikaisia kustannuksia.
Hyvä ratkaisu säilyttää mahdollisuuksien mukaan myös tilojen myöhemmän yhdisteltävyyden.
3. Käyttötarkoituksen muuttaminen
Jos nykyiselle käytölle on vaikea löytää kysyntää, kannattaa tutkia rakennuksen soveltuvuutta muuhun toimintaan. Mahdollinen uusi käyttö on arvioitava sekä markkinan että rakennuksen ominaisuuksien näkökulmasta.
Selvitettäviä asioita ovat esimerkiksi kaavatilanne, mahdollinen suojelu, rakennuksen runko ja tilamitoitus, luonnonvalo, talotekniikka sekä uuden käytön turvallisuus- ja esteettömyysvaatimukset. Myös tarvittavat lupamenettelyt ja viranomaiskannanotot vaikuttavat toteutettavuuteen ja aikatauluun.
Käyttötarkoituksen muutoksesta löytyy konkreettinen esimerkki Helsingin Annankatu 19:stä, jossa katutason liiketila muutettiin kahdeksi asunnoksi. Catedral Group toimi hankkeessa tilaajan edustajana ja projektinjohtopalvelu-urakoitsijana. Tehtäviimme kuuluivat suunnittelun ohjaus, toteutuksen koordinointi sekä kustannus- ja aikatauluhallinta.
Yhden kohteen ratkaisu ei silti sellaisenaan sovellu toiseen. Käyttötarkoituksen muutoksen edellytykset on aina tutkittava kohdekohtaisesti.
Vertaa kokonaiskustannuksia, älä vain remonttihintaa
Omistaja tarvitsee vaihtoehdoista vertailukelpoisen kokonaiskuvan. Jokaisesta vaihtoehdosta tulisi tunnistaa:
– tavoiteltu käyttäjä ja arvio kysynnästä
– muutostöiden laajuus ja alustava kustannusarvio
– suunnittelun, tutkimusten ja lupamenettelyjen tarve
– aikataulu päätöksestä käyttöönottoon
– keskeiset riskit ja avoimet kysymykset
Pelkkä rakennustöiden kustannusarvio ei riitä. Suunnittelu, tutkimukset, mahdolliset lupamenettelyt ja tyhjän tilan ylläpito kuuluvat samaan laskelmaan. Lisäksi on arvioitava, miten kokonaisuus muuttuu, jos vuokralainen löytyy odotettua myöhemmin tai rakennuksesta paljastuu lisäkorjaustarpeita.
Esiselvityksessä on tärkeää erottaa varmistettu tieto oletuksista. Jos kustannusarvio perustuu esimerkiksi nykyisen ilmanvaihdon hyödyntämiseen, sen soveltuvuus tulevaan käyttöön on tarkistettava ennen ratkaisun lukitsemista.
Valmistelun tulos ei aina ole remonttipäätös. Perusteltu ratkaisu voi olla myös lisäselvitys, toteutuksen vaiheistaminen tai investoinnin siirtäminen.
Aloita vaihtoehtojen arvioinnista
Catedral Group auttaa kiinteistönomistajia ja sijoittajia korjaus- ja muutoshankkeiden valmistelussa, suunnittelun ohjauksessa ja toteutuksen johtamisessa. Yhdistämme teknisen asiantuntemuksen, käytännön rakentamisosaamisen ja kustannusohjauksen tilaajan päätöksenteon tueksi.
Yhteistyö voidaan aloittaa kiinteistön tilanteen ja vaihtoehtojen arvioinnista. Hankkeen ei tarvitse olla vielä valmis tarjouspyyntö.
Onko kiinteistössäsi tyhjää tilaa tai päättymässä oleva vuokrasopimus? Kerro meille kohteen sijainti, nykyinen käyttö ja tavoitteesi. Käydään yhdessä läpi, mitä seuraavan päätöksen tueksi kannattaa selvittää.
Jussi Patosalmi, toimitusjohtaja
jussi@catedral.fi
+358 50 543 7050
