Ei. Puhuimme tästä useamman kerran Isännöintipäivillä. Projektinjohtopalvelu eli PJPU on vahva vaihtoehto vaativaan korjaushankkeeseen, mutta se ei ole oikea toteutusmalli jokaiseen taloyhtiöön.
Me Catedral Groupilla emme ole rakennusurakoitsija, joka yrittää myydä taloyhtiölle mahdollisimman suuren urakan. Me olemme tilaajan puolella pöytää. Tehtävämme on auttaa valitsemaan toteutusmalli hankkeen tavoitteiden, riskien ja taloyhtiön resurssien mukaan – ei palveluntarjoajan myyntitarpeen perusteella.
Rajatussa, valmiiksi suunnitellussa ja selkeästi kilpailutettavassa hankkeessa kokonaisurakka voi olla erittäin hyvä ratkaisu. PJPU:n vahvuudet korostuvat, kun toteuttajia on useita, suunnittelu ja rakentaminen limittyvät, vanhoihin rakenteisiin liittyy epävarmuuksia ja hankintoja sekä päätöksiä tehdään vaiheittain. Silloin tarvitaan myös avointa näkyvyyttä kustannuksiin urakkahinnan taakse.
Mitä PJPU tarkoittaa taloyhtiön korjaushankkeessa?
Projektinjohtopalvelussa eli PJPU:ssa taloyhtiö hankkii asiantuntijaorganisaation johtamaan korjaushanketta sovitussa laajuudessa. Rakennustyöt hankitaan tyypillisesti erillisinä urakoina taloyhtiön nimiin, ja projektinjohtaja ohjaa kokonaisuutta tilaajan puolesta.
Rakennustyöt tekevät urakoitsijat. Me johdamme hanketta tilaajan puolesta.
Sovitun toimeksiannon mukaisesti me:
- ohjaamme suunnittelua ja yhteensovitamme suunnitelmia
- valmistelemme ja kilpailutamme hankintoja sekä vertailemme vaihtoehtoja
- ohjaamme kustannuksia ja aikataulua
- yhteensovitamme eri urakoitsijoiden työt
- tunnistamme riskejä ennakoivasti ja valmistelemme päätöksiä
- hoidamme työmaan johtotehtävät sekä tarvittaessa erikseen sovitut päätoteuttajan tehtävät.
PJPU ei ole sama asia kuin projektinjohtourakka. Taloyhtiön on tiedettävä, kenen kanssa urakkasopimukset tehdään, kuka vastaa mistäkin ja millaisia riskejä tilaajalle jää. Sopimukset ja tehtävien rajaukset määrittävät vastuut, eivät toteutusmallien nimet.
Voimme ottaa vastuullemme erikseen sovitut päätoteuttajan tehtävät. Kyse on työmaan johtamisesta ja vastuista, ei muuttumisesta perinteiseksi pääurakoitsijaksi. Päätoteuttajan nimeäminen, tehtävät ja toimivaltuudet on määriteltävä selkeästi: ne eivät siirry meille pelkän PJPU-mallin valinnan perusteella.
Milloin kokonaisurakka voi olla parempi vaihtoehto?
Kokonaisurakka voi palvella taloyhtiötä erittäin hyvin, kun työn sisältö on rajattu, suunnitelmat ovat valmiit ja tarjoukset voidaan pyytää selkeästä, yhteisestä kokonaisuudesta.
Jos rakenteet ja työmenetelmät tunnetaan eikä toteutukseen liity merkittäviä epävarmuuksia, erillinen projektinjohtopalvelu voi olla tarpeettoman raskas suhteessa hyötyyn. Meidän tehtävämme on tunnistaa myös nämä tilanteet.
Kokonaisurakassa rakennustyöt kootaan yhden urakkasopimuksen alle. Se voi selkeyttää sopimusten hallintaa, mutta tilaajan on silti huolehdittava suunnittelusta, päätöksenteosta ja valvonnasta. Kiinteä urakkahinta ei myöskään sulje pois lisä- tai muutostöitä.
Siksi vertailemme hankkeen arvioitua kokonaiskustannusta ja riskien jakautumista, emme vain urakkahintaa tai projektinjohdon palkkiota.
Millaisessa korjaushankkeessa PJPU on vahvoilla?
Hankkeessa on useita toteuttajia
Usean urakoitsijan hankkeessa työvaiheiden riippuvuudet, urakkarajat ja aikataulut tarvitsevat aktiivista johtamista. Taloyhtiön ei pidä joutua selvittämään toteuttajien välisiä rajapintoja yksin.
Me valmistelemme hankinnat, kilpailutamme työt ja yhteensovitamme toteutuksen. Tuomme ratkaistavat asiat taloyhtiön päätettäväksi ajoissa ja selvitämme vaihtoehtojen vaikutukset kokonaisuuteen.
Vanhoista rakenteista voi paljastua yllätyksiä
Korjausrakentamisen lähtötiedot ovat harvoin täydelliset. Purkutöissä voi löytyä rakenteita tai vaurioita, jotka muuttavat suunniteltua toteutusta.
Tunnistamme riskejä ennakoivasti, mutta emme lupaa poistaa niitä kaikkia. Kun yllätys tulee vastaan, selvitämme vaihtoehdot, arvioimme kustannus- ja aikatauluvaikutukset ja valmistelemme taloyhtiölle päätöksen ennen työn jatkamista sovitun menettelyn mukaisesti.
PJPU ei poista epävarmuuksia. Sen tarkoitus on tehdä niistä näkyviä, käsiteltäviä ja johdettavia.
Suunnittelua ja toteutusta pitää sovittaa yhteen
Jos kaikkia ratkaisuja ei voida lukita ennen työmaan alkua, suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden yhteistyötä on johdettava tiiviisti. Me huolehdimme siitä, että suunnitelmat, vaiheittaiset hankinnat ja taloyhtiön päätökset tukevat työvaiheiden etenemistä oikeassa järjestyksessä.
Joustavuus ei kuitenkaan tarkoita keskeneräisillä suunnitelmilla kiirehtimistä. Kunkin työvaiheen toteutusedellytykset on varmistettava ennen sen aloittamista.
Taloyhtiö haluaa näkyvyyden hankintoihin ja kustannuksiin
Avoimessa toimintamallissa taloyhtiö näkee, mistä kustannukset muodostuvat ja mihin hankinnoilla voidaan vaikuttaa.
Pelkkä toteutuneiden laskujen raportointi ei riitä. Päätöksenteon tueksi tarvitaan myös tieto sidotuista kustannuksista, tulevista hankinnoista, muutoksista ja ennustetusta loppukustannuksesta.
Läpinäkyvyys auttaa vertailemaan vaihtoehtoja. Se ei yksin takaa säästöjä, vaan rinnalle tarvitaan osaavaa hankintaa ja jatkuvaa kustannusohjausta.
Mitä PJPU edellyttää taloyhtiöltä ja isännöitsijältä?
Taloyhtiöllä ei yleensä ole omaa työmaaorganisaatiota. Projektinjohtopalvelu tuo hankkeeseen ammattilaiset, mutta ei poista tilaajan päätöksentekoa eikä kaikkia tilaajalle kuuluvia vastuita.
Isännöitsijän ja hallituksen kannalta olennaista on sopia etukäteen:
- Päätösvaltuudet: mitä projektinjohtaja saa ratkaista ja mitkä asiat viedään taloyhtiön päätettäväksi?
- Kustannusrajat: miten hankintoja ja muutostöitä hyväksytään?
- Raportointi: kuinka usein taloudesta, aikataulusta ja riskeistä raportoidaan?
- Vastuunjako: kuka vastaa suunnittelusta, valvonnasta, työmaan johtamisesta ja työturvallisuustehtävistä?
- Yhteydenpito: kuka huolehtii asukasviestinnästä ja käyttöhaittojen koordinoinnista?
Jos päätöksiä ei pystytä tekemään tarvittavassa aikataulussa tai vastuut jäävät epäselviksi, mallin joustavuudesta ei saada täyttä hyötyä.
Catedral Group johtaa hanketta tilaajan näkökulmasta
Catedral Groupissa arvioimme toteutusmallin soveltuvuuden hankkeen lähtötietojen perusteella. Emme suosittele PJPU:ta vain siksi, että se on yksi tarjoamistamme palveluista.
Projektinjohtopalvelussa tehtävämme on valvoa taloyhtiön etua: tuoda vaihtoehdot ja niiden vaikutukset näkyviin, valmistella hankinnat sekä ohjata laatua, kustannuksia ja aikataulua. Korjausrakentamisen käytännön osaamisemme auttaa arvioimaan myös sitä, ovatko suunnitellut ratkaisut työmaalla toteuttamiskelpoisia.
Palvelun sisältö, palkkioperusteet ja vastuut sovitaan avoimesti. Taloyhtiön tulee tietää, mistä se maksaa ja kuka sen hanketta johtaa.
Valitse toteutusmalli hankkeen, älä tottumuksen perusteella
PJPU on erityisen perusteltu vaihtoehto silloin, kun hankkeen onnistuminen edellyttää jatkuvaa yhteensovittamista, avointa kustannusseurantaa ja aktiivista projektinjohtoa. Selkeästi rajatussa hankkeessa kokonaisurakka voi puolestaan olla tarkoituksenmukaisempi.
Paras ratkaisu löytyy vertailemalla malleja ennen kuin toteutustapa lukitaan.
Onko taloyhtiössänne korjaushanke valmistelussa? Varaa lyhyt toteutusmallikeskustelu Catedral Groupin asiantuntijan kanssa. Käydään läpi hankkeen lähtötilanne, keskeiset epävarmuudet ja taloyhtiön resurssit – ja arvioidaan, mikä toteutusmalli palvelee juuri teidän etuanne.
