Jokainen onnistunut rakennushanke alkaa yhdestä kriittisestä päätöksestä: oikean toteutusmallin valinnasta. Kun kyseessä on vaativa, tyypillisesti 2–20 miljoonan euron kokoluokkaa oleva uudis- tai korjausrakentamisen hanke, kiinteistönomistajat ja rakennuttajat punnitsevat usein kahden päävaihtoehdon välillä. Palkatako perinteinen rakennuttajatoimisto vai valitako joustava projektinjohtourakka (PJPU)?
Toteutusmallin valinta määrittää sen, miten hankkeen riskit jaetaan, kuinka läpinäkyviä kustannukset ovat ja kuka todella kantaa vastuun lopputuloksesta.
Tässä artikkelissa vertailemme näitä kahta mallia ja avaamme, miksi projektinjohtopalvelu on yhä useammin tilaajalle se kokonaiskustannuksiltaan edullisin ja turvallisin vaihtoehto.
Kaksi erilaista lähestymistapaa rakennuttamiseen
Rakennuttajatoimisto (Perinteinen konsulttimalli) Rakennuttajatoimisto toimii tilaajan asiantuntijana ja edunvalvojana. Se hoitaa tyypillisesti hankkeen valmistelun, suunnittelun ohjauksen ja kilpailuttaa varsinaiset urakoitsijat. Rakennuttajakonsultti ei kuitenkaan itse rakenna mitään. Tämä malli tarjoaa riippumattoman valvojan, mutta samalla se hajauttaa vastuun: suunnittelijan, rakennuttajakonsultin ja urakoitsijan välillä.
Projektinjohtourakka / Projektinjohtopalvelu (PJPU) Projektinjohtomallissa tilaaja tekee sopimuksen yhden kumppanin kanssa, joka ottaa kokonaisvastuun sekä hankkeen johtamisesta, että sen fyysisestä toteutuksesta. Projektinjohtourakoitsija kilpailuttaa ja hankkii tarvittavat aliurakat ja materiaalit tilaajan lukuun, täysin läpinäkyvästi. Malli yhdistää konsultin asiantuntemuksen ja pääurakoitsijan toimeenpanokyvyn.
Vastuunjakotaulukko: Rakennuttajatoimisto vs. PJPU
Ymmärtääksemme mallien todelliset erot, on syytä tarkastella vastuunjakoa käytännössä.
Rakennuttajatoimisto (Konsultti):
- Sopimusrakenne: Tilaajalla on useita erillisiä sopimuksia (suunnittelijat, konsultti, pääurakoitsija, sivu-urakoitsijat).
- Vastuu toteutuksesta: Konsultti valvoo, mutta varsinainen toteutusvastuu on erillisellä urakoitsijalla.
- Hankinnat: Konsultti kilpailuttaa urakat, mutta tilaaja tekee sopimukset.
- Joustavuus muutoksiin: Muutostyöt ovat usein hitaita ja kalliita, sillä ne vaativat neuvotteluja erillisen urakoitsijan kanssa.
- Tiedonkulku: Suuri riski tiedonkatkoksiin suunnittelupöydän ja työmaan välillä.
Projektinjohtourakka / Projektinjohtopalvelu (PJPU):
- Sopimusrakenne: Tilaajalla on vain yksi pääsopimus projektinjohtokumppanin kanssa.
- Vastuu toteutuksesta: Projektinjohtokumppani vastaa saumattomasti sekä johtamisesta että työmaan toteutuksesta.
- Hankinnat: Kumppani hoitaa aliurakoiden ja materiaalien hankinnat avoimesti. Tilaaja voi osallistua päätöksentekoon.
- Joustavuus muutoksiin: Erittäin korkea. Suunnittelua ja rakentamista voidaan limittää (esim. korjausrakentamisessa), ja muutoksiin reagoidaan välittömästi.
- Tiedonkulku: Saumaton. Sama tiimi vastaa hankkeen ohjauksesta ja sen viemisestä käytäntöön.
Kustannus- ja riskinäkökulma: Miten varmistetaan edullisin lopputulos?
Moni tilaaja pelkää suuria, kankeita rakennusliikkeitä ja niiden piilokatteita. Perinteisissä kiinteähintaisissa kokonaisurakoissa urakoitsija hinnoittelee sisään merkittävän riskivarauksen. Jos riski ei toteudu, raha jää urakoitsijan taskuun.
Projektinjohtopalvelumalli kääntää tämän asetelman tilaajan eduksi.
PJPU-mallissa kulurakenne tuodaan asiakkaalle täysin näkyväksi (Open Book -periaate). Projektinjohtotyö sidotaan usein selkeään tuntihintaan tai kiinteään palkkioon. Kaikki materiaalit ja alihankintapalvelut veloitetaan todellisten kustannusten mukaan, ja tilaajalla on täysi näkyvyys ja vaikutusmahdollisuus hankintoihin.
Riski pienenee merkittävästi, koska kumppani istuu tilaajan kanssa samalla puolella pöytää. Kun projektijohtokumppani ei ole ahne katteen suhteen, vaan tähtää pitkäaikaiseen kumppanuuteen, kokonaiskustannus muodostuu asiakkaalle markkinoiden edullisimmaksi.
Kenelle PJPU-malli sopii parhaiten?
Projektinjohtopalvelu on ylivoimainen valinta erityisesti silloin, kun hankkeessa on epävarmuustekijöitä tai aikataulu on tiukka. Se sopii erinomaisesti:
- Korjausrakentamisen hankkeisiin: Vanhoja kiinteistöjä peruskorjatessa tulee aina yllätyksiä. PJPU-mallissa suunnittelua ja rakentamista voidaan limittää, eikä jokainen yllätys johda raskaaseen muutosneuvotteluun.
- Ammattimaisille kiinteistönomistajille ja -sijoittajille: Kun halutaan optimoida tuotto, läpinäkyvä kustannusrakenne ja nopea läpimenoaika ovat elintärkeitä.
- Omia toimitiloja rakennuttaville yrityksille: Tilaaja voi vaikuttaa tilaratkaisuihin ja materiaalivalintoihin vielä rakentamisen aikanakin ilman kohtuuttomia lisäkuluja.
- Taloyhtiöiden suuriin saneerauksiin: Malli tuo turvaa ja avoimuutta, jota taloyhtiöiden hallitukset arvostavat.
Catedral Group – Asiantuntija, joka kantaa vastuun loppuun saakka
Toteutamme hankkeen koko elinkaaren esiselvityksistä ja suunnittelusta aina toteutukseen ja valvontaan saakka. Toimimme joustavasti ja resursoimme jokaiseen hankkeeseen juuri oikean, räätälöidyn tiimin. Näin asiakas ei maksa suurten organisaatioiden raskaista yleiskuluista, vaan saa aidosti kustannustehokkaan, ammattitaitoisen ja luotettavan palvelun.
Olemme erikoistuneet keskisuuriin hankkeisiin pääkaupunkiseudulla ja valtakunnallisesti. Meidän kanssamme tiedät aina, kuka hankettasi vetää, mistä maksat ja miten projekti etenee.
Oletko suunnittelemassa rakennus- tai saneeraushanketta? Varmista hankkeellesi paras mahdollinen laatu ja edullisin kokonaiskustannus. Ota yhteyttä, niin katsotaan yhdessä, miten projektinjohtomallimme voi palvella juuri teidän tarpeitanne.
